房地产行业税务特点、风险与规避 杨春根 著 夸克云 txt pdf umd tct 百度云 kindle 下载

全书分9篇75讲，系统展示了房地产开发企业从设立、股权和资产架构的搭建、融资、拿地、报批报建、开发预售、完工交付、土地增值税清算到自持物业运营全流程，其中的税务风险和规避之道。

主要特点和阅读收获

大逻辑。本书特点之一是大逻辑、多视角。立足提前设计、预先布局的逻辑，主动规避税务风险和陷阱；站在业务、财务、税务三融合视角，提示房地产税务规划新思路。

讲规则。房地产行业的三大税种：增值税、企业所得税和土地增值税，各有独自魅力，尤其遇到房地产这个特殊行业，更是个性飞扬。厘清主要税种的特征，讲清其中的规则，是本书的浓墨重彩之处。

求落地。别人掉过的坑，我们要绕着走。书中穿插了上百个别人踩过的坑、掉过的陷阱，白花花的银子，血淋淋的教训，能起到深刻的警醒作用，助您全程税务全程无忧。

第一篇 房地产行业的税务特点与风险概述

第1讲 房地产行业的特点

第2讲 房地产开发的主要节点

第3讲 房地产行业会计的逻辑

第4讲 房地产行业税务的特点

第5讲 房地产行业增值税的逻辑与风险

第6讲 企业所得税的特点与个性

第7讲 房地产行业企业所得税的逻辑与风险

第8讲 房地产行业土地增值税的逻辑与风险

第9讲 房地产行业税务风险的管控与税务优化

第10讲 低利润下的房地产税务管理思路

第二篇 房地产行业的股权、组织架构与税务关系

第11讲 不同持股模式下的税务问题分析

第12讲 合伙企业及其税务问题

第13讲 房地产企业的开发模式：集团、母子与总分公司

第14讲 关联交易的税务处理

第三篇 房地产行业融资中的税务风险

第15讲 公司的注册资本大好还是小好？

第16讲 融资税务风险：银行贷款和拆借资金

第17讲 集团内资金往来的税务风险

第18讲 信托融资的税务风险

第19讲 资产证券化的税务问题及风险

第20讲 基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)的税务处理

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股东的个人支出放在被投资企业里列支，企业所得税和个人所得税来了个“双保险、双限制”。一不小心，可能既要补25%的企业所得税，又要补20%的个人所得税这可比分红缴个人所得税的成本高多了。

明股实债，是指投资回报不与被投资企业的经营业绩挂钩，不是根据企业的投资收益或亏损进行分配，而是向投资者提供保本保收益承诺，根据约定定期向投资者支付固定收益，并在满足特定条件后由被投资企业赎回股权或者偿还本息的投资方式，常见形式包括回购、第三方收购、对赌、定期分红等。

资产证券化是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的过程。

资产证券化有很多种分类方法。如按基础资产分类，根据证券化的基础资产不同，可以将资产证券化分为不动产证券化、应收账款证券化、信贷资产证券化、未来收益证券化、债券组合证券化等类别。

687号文件一出来，引进了大家热烈的讨论，这里从四个角度进行思考和时论。

1.股权转让等不等同于土地使用权的转让？

股权与土地使用权是两种完全不同的权利。股权是股东享有的，并由《公司法》或公司章程所确定的多项具体权利的综合体。土地使用权是权利人依法对国家所有的士地享有占有、使用和收益的权利，以及利用该土地建造

建筑物、构筑物及其附属设施的权利。股权转让与土地使用权转让是两种完全不同的法律形式，股权转让与土地使用权转让的法律依据也不同，两者是完全不同的概念。

2.有没有足够的法律依据？

对股权转让征收土地增值税，符不符合《土地增值税暂行条例》和《士地增值税暂行条例实施细则》的规定？现行《士地增值税暂行条例》强调，转让国有士地使用权、地上的建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人。《土地增值税哲行条例实施细则》强调、暂行条例所称的转让国有士地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收人是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。可见，必须有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物飞附着物并取得收人才产生土地增值税纳税义务。对股权转让征收土地增值税，对照现行土地增值税规定的征税范围，是缺乏一定依据的。

3.如果要征税，对谁征税？

通过股权转让行为，如果征收土地增值说，应该由维来缴纳？甲企业转让企业100%的股权，乙企业对应的资产主要是土地使用权。如果要求缴纳土地增值税。这时有两种选择：甲企业缴税或由乙企业缴税。甲企业通常不在乙企业所在的主管税务机关管辖范围，乙企业的税务和关有权要求甲企业缴纳吗？如果真的由甲企业缴纳了，以后乙企业开发房地产或者再次转让士地使用权时，土地的成本应该如何扣除见？

如果由乙企业缴纳，地还是那块地，地还在乙企业名下，乙企业既没转任何资产，也没取得任何...

地下车位与税务的关系

在土地增值税清算时，车位的处理可能会起到关键的作用，有时甚至会起到决定性的作用。因此在报批报建时，在规划车位多少、什么类型车位方面，要把税收的因素考虑进去。

地下车位有无产权和有产权之区别。有产权的地下车位，属于土地增值税的清算范围，在清算时，按照三分法中的第3类“其他类”进行清算。如果一个项目，商业占比大，车位又是收人和成本严重倒挂的，配建有产权的车位，可以拉低商业的增值额，少缴不少的土地增值税。

如果报建无产权的车位，要考虑当地的政策。需要看在当地，无产权车位是否属于土地增值税清算范围。如属于清算范围，是按其他类清算，还是并入住宅类清算？如此类情形，开发的项目中只有普通住宅和车位，当地无产权的地下车位随住宅清算，那配建无产权地下车位，极有可能拉低普通住宅的增值率。

2。具体到业务中，先看是不是机器设备。如果是机器设备加安装，可以分别开13%加3%的发票。

3。如果不是机器设备，是类似钢结构、防盗门窗、玻璃幕墙等业务，先看是不是他自己生产的。如果是自己生产的，可以开13%加9%或者13%加3%的发票。

4。第3点中，如果不是自己生产的，再看他的主业是什么。主业是生产或批发，就开13%税率发票；主业是建筑安装，就开9%的发票。

最后有个风险点需要提醒，11号公告中的自产货物带安装，

以及42号公告中的自产机器设备带安装，文件强调的是应分别核算货物和服务的销售额。部分地方的口径是，销售方如果没有分开核算，只按13%的税率开一张发票，属于不合规的发票，下游也不得抵扣。

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